Як змінилися податки на купівлю-продаж нерухомості в Україні у 2025 році
- Роман Яковлєв
- 10 годин тому
- Читати 4 хв
Які податки сплачують продавець і покупець
1. Внесок до Пенсійного фонду — 1%
Цей платіж здійснює покупець. Сума розраховується як 1% від договірної вартості об'єкта, яка зазначена в договорі купівлі-продажу. Сплата здійснюється безпосередньо у нотаріуса в момент оформлення угоди.
2. Державне мито — 1%
Це додатковий платіж, який теж розраховується з вартості квартири, вказаної в договорі. Його може сплачувати одна зі сторін або обидві — за домовленістю. Найчастіше витрати розподіляються порівну або повністю покриває покупець.
Корисний калькулятор: Калькулятор податків з продажу нерухомості
3. Військовий збір — 5%
З 1 грудня 2024 року ставка військового збору значно зросла — з 1,5% до 5%. Цей податок сплачує продавець, і його також утримує нотаріус під час підписання договору. Податок нараховується тільки якщо майно перебувало у власності менше трьох років.
4. Податок на доходи фізичних осіб (ПДФО)
Цей податок також сплачується продавцем і залежить від того, яка це за рахунком угода з продажу житла у поточному календарному році, а також — скільки часу продавець володів майном:
0% — якщо квартира перебувала у власності понад три роки і це перший продаж у році.
5% — якщо житло перебувало у власності менше трьох років або це другий продаж за рік.
18% — з третього продажу і більше протягом року, незалежно від строку володіння.
Важливо: ПДФО розраховується з фактичного доходу — тобто з ціни продажу квартири, вказаної у договорі.
5. Послуги нотаріуса
Окремо варто врахувати вартість нотаріальних послуг. Вона не є фіксованою і залежить від:
вартості угоди;
складності підготовки документів;
домовленості між сторонами.
В середньому послуги нотаріуса коштують від 5 000 до 20 000 грн, але ця сума може змінюватися в залежності від регіону.
Читайте також: Хто такий рантьє і як жити на пасивний дохід
Приклад розрахунку податків при купівлі-продажу квартири у 2025 році
Уявімо, що ви продаєте квартиру вартістю 2 500 000 грн. Розглянемо, які податки та збори потрібно буде сплатити, якщо це друга угода з продажу нерухомості протягом року, а квартира була у власності менше трьох років.
Податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) – 5%
2 500 000 × 0,05 = 125 000 грн
Військовий збір – 5%
2 500 000 × 0,05 = 125 000 грн
Внесок до Пенсійного фонду – 1%
2 500 000 × 0,01 = 25 000 грн(сплачує покупець)
Державне мито за нотаріальне посвідчення договору – 1%
2 500 000 × 0,01 = 25 000 грн (може сплачуватись продавцем, покупцем або порівну — за домовленістю)
Послуги нотаріуса – умовно від 8 000 до 15 000 грн (залежить від нотаріуса, регіону та складності угоди)
Загальні податкові витрати продавця: 125 000 (ПДФО) + 125 000 (військовий збір) = 250 000 грн
Витрати покупця: 25 000 (пенсійний фонд) + 25 000 (держмито) + нотаріус = приблизно 58 000 грн
Які документи потрібні для продажу нерухомості у 2025 році
Під час підготовки до продажу квартири чи будинку продавець має зібрати низку обов’язкових документів. Вони умовно поділяються на кілька категорій:
1. Правовстановлюючі документи:
договір купівлі-продажу, дарування, спадщини або інший документ, що підтверджує право власності;
витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
2. Документи на сам об'єкт:
технічний паспорт на квартиру або будинок;
довідка про відсутність заборгованості за комунальні послуги.
3. Дані про особу продавця:
паспорт громадянина України;
ідентифікаційний код.
4. Додаткові документи:
звіт про оціночну вартість нерухомості, складений сертифікованим оцінювачем (потрібен для розрахунку податків);
довідка про відсутність податкового боргу (іноді запитує нотаріус);
нотаріально завірена згода чоловіка або дружини (якщо майно набуте в шлюбі);
довіреність, якщо угоду укладає представник власника.
Що ще важливо знати
Якщо квартира купується вперше у забудовника, податки йдуть трохи іншим шляхом: внески сплачуються при реєстрації права власності, а не через нотаріуса.
Операції з дарування нерухомості теж мають свою специфіку оподаткування — вони підпадають під інші ставки.
Якщо вартість вказана в договорі істотно занижена (менша за оціночну), податки можуть бути перераховані податковими органами.
FAQ: Податки та витрати при продажу нерухомості у 2025 році
Який відсоток податку при продажу нерухомості?
Залежить від кількості угод та терміну володіння:
0% — якщо це перший продаж протягом року і власність перебувала у вас понад 3 роки;
5% ПДФО + 5% військового збору — якщо об’єкт у власності менше 3 років або продаж вже другий у поточному році;
18% ПДФО + 5% військового збору — якщо продавець є нерезидентом України.
Хто платить податок при продажу нерухомості 2025 року?
Податки сплачує продавець, але часто покупець та продавець розділяють сплату податків порівну, залежно від домовленості. Вони утримуються нотаріусом під час оформлення угоди.
Як не платити податок при продажі квартири?
Щоб не платити податки:
майно має бути у вашій власності понад 3 роки;
це має бути перша угода з продажу нерухомості за рік;
при цьому обовʼязок сплати держ.мита (1%) та збір до пенсійного фонду (1%) залишається.
Читайте також: Що таке інвестиційний дохід і як його рахувати
ПДФО при продажі квартири — що це?
ПДФО — податок на доходи фізичних осіб. Він становить 5% або 18%, залежно від статусу резидентства продавця та обставин угоди.
Військовий збір при продажі квартири — коли сплачується?
Військовий збір у розмірі 5% сплачується разом із ПДФО, якщо продаж оподатковується (наприклад, квартира перебувала у власності менше трьох років).
Що сплачує продавець при продажі квартири?
Зазвичай продавець сплачує:
ПДФО (5% або 18%);
військовий збір (5%);
державне мито (1%);
послуги нотаріуса;
в окремих випадках — оцінку майна і довідку про податкову заборгованість.
Що, якщо нерухомість у власності менше 3 років?
Продаж такої нерухомості підлягає оподаткуванню — 5% ПДФО + 5% військовий збір.
Хто платить держмито при купівлі квартири?
Держмито у більшості випадків сплачує продавець, однак це може бути погоджено сторонами угоди індивідуально.
Висновки
У 2025 році купівля-продаж квартири в Україні супроводжується значними податковими витратами — загалом до 12% від вартості угоди. Найбільше податкове навантаження лягає на продавця, але й покупцю варто заздалегідь підготуватись до обов’язкових платежів.
Щоб уникнути непорозумінь і зайвих витрат, радимо:
консультуватися з юристом перед угодою;
перевіряти строки володіння майном;
заздалегідь уточнювати, хто і які витрати покриває за договором.
Читайте також: